大家さんのリスク対策　　2014.07.31

 １．今、なぜ、 「大家さん」 ブームなのか？

 

  平成２６年７月２９日、総務省は、 「２０１３年住宅 ・ 土地統計調査 （速報）」 の結果を、発表しました。
　それによると、全国の住宅の空き家率が、１３．５％と、過去最高。
　愛知県も、２００８年の１１．０％から、２０１３年は１２．３％まで、上昇しています。
　人口減少が進む日本で、住宅が余るのは、当たり前のこと です。

 

   しかし、最近、なぜか、 「大家さん」 ブームが、続いています。
　仕掛けているのは　不動産業者でしょうか。
　これに、銀行までが、便乗しているケースもあります。　
　相手は、プロ集団ですから、初心者大家さんは、十二分に、ご用心ください。

 

  購入する側には、近年、どのような状況の変化が、あったのでしょうか。
　リーマン・ショック後は、多くの人が、将来の収入に、不安を抱き始めています。
  また、バブル期と比べ、脅威的に値下がりした物件が、市場にあふれています。
　これらの要因が重なり、これまで不動産投資に無関心だった層まで、購入意欲の高まりを見せているようです。

 

                                                                                                               　
　２．大家さんは、２タイプに分かれる

 

  大家さんは、大きく分けて、２つのタイプに分かれます。
　１つ目は、 「資産家タイプ」。
　ご先祖から引き継いだ土地の上に、賃貸物件を建てて、家賃を得る、 「従来型の大家さん」 とも言えます。
　このタイプの大家さんは、保守的です。

 

  ２つ目は、新しい 「投資家タイプ」 。
　もともと、所有する資産は少なく、金融機関から融資を受けて、賃貸物件を購入します。
　日頃から、セミナーなどに参加し、熱心に勉強をしています。
  このタイプの大家さんは、積極的です。

 

  私自身は、不労所得に、まったく関心がありません。　従って、 「大家さん」 になる気も、ありません。
　ただし、税理士として、違法行為から、お客様を守らなければならない、立場にある ため、日頃から、目を光らせています。
　それでは、まず、タイプ別の注意点から、お話ししましょう。

 

                                                                                                               　
　３．「資産家タイプの大家さん」 が、騙されやすい 「家賃補償」 

 

   「資産家タイプの大家さんは保守的」 と、お話ししましたが、あっさり騙されるケースもあります。
　その代表的なケースが、 「建設会社による家賃補償」 です。
　たとえば、大手業者が、洗練された語り口と、複雑な表やグラフを武器に、攻め続けると、すっかり信用してしまいます。
　家賃補償、管理お任せ、相続税軽減、所得増加など、説明だけ聞いていると、よいこと尽くめです。

 

　しかし、この家賃補償の話には、裏があります。
　建設費が、相当、割高のため、家賃補償をしても、建設会社は、損をしない仕組み になっています。
　また、数年ごとに、補償額の見直しがあり、入居率が下がる度に、補償額が減らされます。
　もし、大家さんにとって、家賃補償制度が、本当に有利なものなら、多くの建設会社が、すでに倒産しているはずです。

 

  相続税軽減の話にも、注意が必要です。
　相続税は確かに減ったものの、代わりに、莫大な借金を背負わされる、ケースもあります。
　「支払先が、税務署から金融機関に変わっただけ」 では、意味がありません。
　また、更地に上モノを建てたおかげで、土地そのものの処分が、難しくなるケースもあります。

 

                                                                                                               　
　４．「投資家タイプの大家さん」 が、騙されやすい 「土地と家屋の内訳金額」 

 

  「投資家タイプの大家さんは積極的」 と、お話ししましたが、知識が伴わなければ、経済的に破綻するリスクも高まります。
　ぜひ、注意していただきたいのが、 「土地と家屋の内訳金額」 です。
  この 「土地と家屋の内訳金額」 を操作すれば、販売者が大きく得をし、購入者に大きな損を、負わせることができます。
  販売者はプロ、購入者はアマチュアですから、赤子の手をひねるがごとく、簡単に、騙される可能性もあります。

 

  ご存じのように、不動産を販売した場合、土地には消費税がかかりませんが、家屋には消費税がかかります。
　もし、 家屋部分の金額が少なければ、販売者側は、消費税の負担を減らす ことができます。
　また、購入者側が物件を賃貸にした場合、不動産所得の計算上、建物の取得価額は、耐用年数に応じて、経費化できます。
　もし、 家屋部分の金額が少なければ、購入者側は、経費が少なくなるため、所得税と住民税の負担が増えて しまいます。

 

　販売価格を、総支払額だけで判断すると、販売者側の巧妙な手口に、気づくことができません。
  そこで、 土地と家屋を一括購入する場合は、必ず、 「土地がいくら」 「家屋がいくら」 を、確認 してください。
　そして、その 「土地の価格」 が、適正なものかどうかを、検討してください。
　大ざっぱな確認方法を、以下に、お知らせします。

 

                                                                                                               　
　５．土地と家屋の計算方法 （目安） 

 

  「不動産の価格」 は、たくさん出回っています。
　固定資産税評価額、地価公示価格、路線価、不動産鑑定士の鑑定額、などの他に、収益還元法による価格があります。
　「何れかが正しい」 と、言い切れるものではありません。
　そこで、あくまで 「目安」 として、土地の時価を、算定してみましょう。

 

　私は税理士ですから、最もなじみ深い、相続税評価額を参考にします。
　相続税法において、土地の評価方法は、地域によって、２つに分かれます。
  都市部は、おおむね 「路線価方式」 で、都市部以外は、おおむね 「倍率方式」。
　国税庁のホームページ、 「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」 から、何れの評価方法を採るべきか、調べてみましょう。

 

  ①路線価評価方式の場合、その土地に接する道路に、たとえば 「１００Ｅ」 と、表示されていたとします。　この 「１００」 は、１㎡あたり、 「１００千円つまり１０万円」 、 「Ｅ」 は借地権割合が、 「５０％」 を意味します。

  ②倍率方式の場合、毎年４月に市町村から送付される 「固定資産税・都市計画税 （土地・家屋） 課税明細書」 で、 「価格」 を調べます。
  この金額に、 「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」 で、該当する倍率を乗じて、算定します。

 

                                                                                                               　
　６．「路線価方式」 と 「倍率方式」 の具体例 

 

  路線価方式の場合、 「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」 で、 「１００Ｅ」 なら、１㎡あたり、１０万円。
  面積が１００㎡なら、土地の価格は、１０万円 × １００㎡ ＝ １０００万円になります。
　もし、複数の道に接していたら、その中で最も高い路線価を乗じましょう。
　厳密に計算を行う場合は、さらに複雑ですが、目安を求めるのであれば、これで構いません。

 

　倍率方式の場合、 「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」 で、倍率を調べます。
　宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼によって倍率が異なります。
　どの区分に該当するかは、 「固定資産税・都市計画税 （土地・家屋） 課税明細書」 の 「現況地目」 によります。
  登記簿謄本に記載された 「地目」 とは、異なるケースも少なくありません。

 

　もし、 「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）課税明細書」 の 「価格」 が、１０００万円。
　 「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」 で、倍率が、 「１．５」 であれば、評価額は以下になります。
　１０００万円 × １．５ ＝ １５００万円　
  このようにして、相続税評価額を、算定します。

 

 

 ７．「買値」 と 「売値」 の違いを理解する 

 

  世の中の商取引には、２つの価格が存在します。　
　それは「買値」と「売値」。
  このケースで、 「買値」 とは、不動産業者が購入する価格、 「売値」 とは、不動産業者が販売する価格。
　当然ながら、 「売値」 は 「買値」 より、粗利益の上乗せ分だけ、高くなります。

 

　これまでの経験から言えば、 相続税評価額は、 「売値」で はなく、 「買値」 ではないでしょうか。
　それでは、売値はいくらなのかというと、 「買値×１．２５」 と考えられます。
　これは、以前、税務上、通用していた 「相続税評価額は、時価の８０％」 という通説を、根拠にしています。

 

　先ほどの、相続税評価額が、１０００万円の土地と、１５００万円の土地を、不動産業者から購入する場合の適正価格は・・・

　①相続税評価額 （路線価方式） １０００万円の土地を、不動産業者から購入する場合の適正価格は・・・　１０００万円 × １．２５ ＝ １２５０万円

　②相続税評価額 （倍率方式） １５００万円の土地を、不動産業者から購入する場合の適正価格は・・・　１５００万円 × １．２５ ＝ １８７５万円

 

 

８．土地と家屋、それぞれの購入価格が、分からない場合 

 

　土地と家屋を一括購入した場合、土地の価格が、前述の方法で算定した適正価格を、大きく上回る場合は、注意が必要です。
　販売者側が、消費税を節税 （脱税） する一方、購入者側が、多額の所得税と消費税を負担させられる恐れがあるからです。
　平成２６年４月には、ある建設業者が、名古屋国税局に起訴されています。
　ある程度、税の知識がある者であれば、数分で不正に気づくような、初心者的な手口です。

 

　それでは、土地と家屋の価格の内訳が分からない場合は、どうすればよいのでしょうか。
　それは、契約書等に明示されている 「消費税の金額」 から逆算 することができます。
　前述したとおり、土地には消費税がかかりませんが、家屋には消費税がかかります。
　消費税の税率は、現在８％です。

 

　もし、３０００万円の物件を購入し、 「うち消費税８０万円」 なら・・・
　家屋の購入価格 （消費税抜） は、８０万円 ÷ ８％ ＝ １０００万円
　家屋の購入価格 （消費税込） は、１０００万円 × １．０８ ＝ １０８０万円
  土地の購入価格 （消費税関係なし） は、３０００万円 − １０８０万円 ＝ １９２０万円

 

 

９．被害額の計算方法 

 

  それでは、実際の被害額について、具体例を示しながら、ご説明しましょう。
　賃貸用の土地家屋を、５０００万円で、一括購入した場合。
　適正価格は 「土地２０００万円、家屋３０００万円」 ですが、不正価格 「土地４０００万円、家屋１０００万円」 で購入。
　家屋の耐用年数期間内の、購入者の所得税と住民税の平均税率が２０％のケースです。

 

　販売業者が負担すべき消費税額は、適正価格なら２４０万円ですが、不正価格なら８０万円で、１６０万円の脱税です。
　また、購入者は、耐用年数期間内に、不動産所得の申告をしなければいけません。
　耐用年数期間内に、減価償却費として経費計上できる金額は、以下のとおりです。
  適正価格なら３０００万円 （家屋の価格） ですが、不正価格なら１０００万円 （家屋の価格）。

 

　減価償却費によって、節税できる金額は、
　適正価格なら、３０００万円 × ２０％ （平均税率） ＝ ６００万円
　不正価格なら、１０００万円 × ２０％ （平均税率） ＝ ２００万円。
  差引、差引４００万円が、税負担増加分、つまり被害額 になります。

 

 

 １０．法律上の救済措置はあるのか 

 

  もし、不正価格で不動産を購入した場合、法律上の救済措置はあるのでしょうか。
　弁護士に確認したところ、 「双方が合意して契約した後では、難しい」 との、回答を得ました。
　他に考えられる方法は、税務当局への告発くらいでしょう。
　所轄税務署または、国税局に情報を開示し、 「明らかにおかしい」 と、告発することです。

 

  これに対して、税務当局が、販売業者側に対して、税務調査を実施し、 「不正な取引」 と、認定することがあります。
　もし、不正が確定すれば、販売者側は、家屋の適正価額に基づいて、消費税の追徴課税を受けます。
　これに伴い、購入者側の土地と家屋の内訳金額も、適正な価格に、修正される可能性もあります。
  あくまで可能性に過ぎませんが。

 

  悪質な被害に遭わないためには、以下の点に、十分に、ご注意いただきたいものです。
  ①日頃から、知識を蓄えておく　　②最初から、高い買い物をしない　　③営業トークは、疑ってかかる
　また、契約書を交わす前に、税理士などの専門家に、必ず、内容確認を依頼することです。
　大家さんにとって、これらの積み重ねが、大きなリスク回避に、つながるのではないでしょうか。